Depuis le 1er janvier 2025, louer un logement classé G au diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu illégal en France. Cette interdiction, issue de la loi Climat et Résilience de 2021, souvent résumée par l’expression « passoire thermique interdiction location 2025 », marque un tournant majeur pour les propriétaires bailleurs qui détiennent des biens énergivores dans leur patrimoine.
Le calendrier est progressif : les logements classés F seront concernés en 2028, puis les E en 2034. Cet article fait le point sur les obligations en vigueur, les sanctions possibles et les aides mobilisables pour sortir du statut de passoire thermique.
Passoire thermique interdiction location 2025 | Guide bailleur
Temps de lecture : ~9 min
- Résumé en bref
- Qu’est-ce qu’une passoire thermique et comment savoir si votre logement est concerné ?
- Passoire thermique et interdiction de location 2025 : ce qui est interdit depuis le 1er janvier
- Calendrier complet des interdictions : G, F puis E
- Quels travaux pour sortir du classement G ou F au DPE ?
- Quelles aides financières pour rénover une passoire thermique en 2025 et 2026 ?
- Rénover, vendre ou changer de stratégie : comment arbitrer ?
- Aller plus loin avec la rénovation d’une passoire thermique
- FAQ
Résumé en bref
Voici les grands points abordés dans cet article :
- Définition : une passoire thermique est un logement classé E, F ou G au DPE, dont la consommation dépasse les seuils réglementaires de décence énergétique.
- Interdiction 2025 : depuis le 1er janvier 2025, tout logement classé G ne peut plus être proposé à la location, que ce soit pour un nouveau bail, un renouvellement ou une reconduction tacite.
- Calendrier complet : les logements F seront interdits à la location en 2028, puis les E en 2034.
- Sanctions : un logement non décent expose le bailleur à des recours du locataire, à un blocage du loyer et à des procédures judiciaires.
- Travaux prioritaires : isolation de l’enveloppe, remplacement du système de chauffage et amélioration de la ventilation sont les leviers les plus efficaces pour gagner des classes au DPE.
- Aides disponibles : MaPrimeRénov’, certificats d’économies d’énergie, éco-prêt à taux zéro et aides locales permettent de réduire significativement le reste à charge.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique et comment savoir si votre logement est concerné ?
Définition d’une passoire thermique
Le terme passoire thermique désigne un logement qui consomme une quantité excessive d’énergie pour se chauffer, produire de l’eau chaude sanitaire ou assurer sa ventilation. En pratique, on parle des logements classés E, F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), un document obligatoire lors de toute mise en location ou vente d’un bien immobilier.
Le DPE classe les logements sur une échelle allant de A, pour les plus performants, à G, pour les plus énergivores. Un logement est officiellement classé G dès lors que sa consommation annuelle dépasse 420 kWh par mètre carré en énergie finale. Ce seuil est désormais inscrit dans les critères de décence énergétique applicables aux baux d’habitation.
Pour savoir si votre bien est concerné, il suffit de consulter le DPE en cours de validité. Si celui-ci date d’avant le 1er juillet 2021, il est probable qu’il ne soit plus fiable, car la méthode de calcul a été réformée à cette date. Un nouveau DPE réalisé par un diagnostiqueur certifié s’impose alors avant toute démarche.
En France, les logements classés G représentent environ 4,8 % des résidences principales, soit près de 600 000 logements directement touchés par l’interdiction de location entrée en vigueur en 2025. À plus long terme, l’extension aux classes F et E pourrait concerner plusieurs millions de logements supplémentaires, ce qui représente un enjeu considérable pour l’ensemble du parc locatif privé.
Passoire thermique et interdiction de location 2025 : ce qui est interdit depuis le 1er janvier
Ce que change l’interdiction de location en 2025
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE est considéré comme non décent au sens de la loi. Concrètement, cela signifie qu’il ne peut plus être proposé à la location, ni pour un nouveau bail, ni lors du renouvellement d’un contrat existant, ni lors d’une reconduction tacite. L’interdiction s’applique aux locations nues et meublées constituant la résidence principale du locataire.
Un bail signé avant le 1er janvier 2025 peut se poursuivre jusqu’à son terme, mais dès lors qu’il arrive à renouvellement ou à reconduction tacite après cette date, le logement classé G est réputé non décent. Le locataire peut alors demander la mise aux normes du logement, une réduction du loyer, voire saisir le juge. La Caisse d’Allocations Familiales peut également suspendre le versement des allocations logement si le caractère non décent est établi.
Il est important de noter que l’interdiction vaut aussi au changement de locataire. Un propriétaire qui reloue son bien G après le départ d’un occupant s’expose donc aux mêmes risques que s’il signait un premier bail après le 1er janvier 2025.
Bon à savoir : la non-décence énergétique ne donne pas lieu à une amende administrative automatique, mais elle ouvre des droits importants au locataire, notamment celui de saisir le juge pour obtenir la réalisation de travaux ou une baisse de loyer. Le risque juridique et financier pour le bailleur est donc réel.
Calendrier complet des interdictions : G, F puis E
La loi Climat et Résilience a instauré un calendrier progressif pour sortir les logements les plus énergivores du marché locatif. Ce calendrier est désormais bien établi et les propriétaires bailleurs ont tout intérêt à l’anticiper pour éviter de se retrouver dans l’urgence.
| Date d’entrée en vigueur | Classe DPE concernée | Conséquence pour la location |
|---|---|---|
| 2023 | G+ (les plus énergivores) | Premier critère de non-décence énergétique |
| 1er janvier 2025 | G (tous) | Interdiction de mise en location, renouvellement et reconduction tacite |
| 1er janvier 2028 | F | Interdiction de mise en location des logements classés F |
| 1er janvier 2034 | E | Interdiction de mise en location des logements classés E |
Ce calendrier concerne la France métropolitaine. Il touche potentiellement 30,4 % des résidences principales si l’on additionne les classes E, F et G. Pour un propriétaire bailleur qui détient aujourd’hui un logement classé F, il reste moins de trois ans pour engager des travaux suffisants afin de sortir de cette catégorie avant l’échéance de 2028. Anticiper est donc une décision stratégique, pas seulement réglementaire.
Quels travaux pour sortir du classement G ou F au DPE ?
Travaux prioritaires pour améliorer la classe énergétique
Sortir d’une classe G ou F au diagnostic de performance énergétique nécessite généralement une approche globale de la rénovation énergétique. Les interventions isolées, comme le simple remplacement d’une chaudière, peuvent améliorer le score, mais elles sont rarement suffisantes pour atteindre un gain de deux classes, qui est souvent l’objectif minimal pour accéder aux aides les plus avantageuses.
Les travaux les plus efficaces pour améliorer la classe énergétique d’un logement sont les suivants :
- L’isolation thermique de l’enveloppe : combles perdus ou aménagés, murs par l’intérieur ou par l’extérieur, plancher bas. Ces postes représentent souvent les gains les plus significatifs sur la consommation en kWh/m²/an.
- Le remplacement du système de chauffage : passer d’une chaudière au fioul ou d’un chauffage électrique à effet joule à une pompe à chaleur air-eau ou géothermique peut faire basculer un logement de plusieurs classes d’un coup.
- L’amélioration de la ventilation : l’installation ou la mise aux normes d’une VMC contribue à la fois à la qualité de l’air intérieur et à l’efficacité globale du bâti en limitant les phénomènes de condensation et d’humidité.
Pour les propriétaires de maisons anciennes en pierre, en pisé ou en mâchefer, très présentes dans la Loire et en Auvergne-Rhône-Alpes, la question de la compatibilité des matériaux est centrale. Une isolation mal adaptée peut aggraver les problèmes d’humidité et dégrader le bâti. Un diagnostic technique préalable permet d’identifier les solutions adaptées à chaque configuration avant d’engager des travaux.
Pour aller plus loin sur les solutions compatibles avec les logements anciens, la page dédiée à la ventilation et qualité de l’air intérieur apporte des éléments concrets. De même, les propriétaires confrontés à des problèmes d’humidité structurelle trouveront des réponses sur la page traitement de l’humidité dans la Loire.
À retenir : pour les maisons individuelles classées F ou G, un audit énergétique est désormais recommandé avant tout projet de rénovation d’ampleur. Il permet de hiérarchiser les travaux, d’estimer le gain de classes DPE attendu et de constituer un dossier solide pour les demandes d’aides.
Quelles aides financières pour rénover une passoire thermique en 2025 et 2026 ?
La rénovation d’une passoire thermique représente un investissement significatif, mais les dispositifs d’aide publique permettent de réduire considérablement le reste à charge pour les propriétaires bailleurs. Voici les principaux leviers disponibles.
MaPrimeRénov’ est l’aide principale gérée par l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et accessible via la plateforme France Rénov’. Elle a été recentrée sur les logements classés E, F et G, avec un parcours accompagné pouvant couvrir jusqu’à 80 % du plafond de travaux subventionnables depuis le 30 septembre 2025, orientée vers les rénovations d’ampleur permettant un gain d’au moins deux classes au DPE.
À partir du 1er janvier 2026, pour les maisons individuelles classées F ou G, seul le parcours accompagné de rénovation globale sera éligible, et non plus les gestes isolés.
Les certificats d’économies d’énergie (CEE) constituent un deuxième levier complémentaire. Ils permettent de financer une partie des travaux d’isolation, de chauffage ou de ventilation via les obligations des fournisseurs d’énergie, sans condition de ressources pour les propriétaires bailleurs.
L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) permet de financer jusqu’à 50 000 euros de travaux de rénovation énergétique sans intérêts, remboursables sur une durée pouvant aller jusqu’à 20 ans. Il est cumulable avec MaPrimeRénov’ et accessible sans condition de revenus pour les propriétaires occupants comme pour certains bailleurs.
Enfin, des aides locales complémentaires peuvent exister selon la région, le département ou la métropole. En Auvergne-Rhône-Alpes, il est conseillé de consulter les espaces France Rénov’ locaux pour identifier les dispositifs spécifiques au territoire. Pour toute demande de devis ou d’accompagnement dans la rénovation énergétique d’un bien locatif, vous pouvez effectuer une demande de devis travaux.
Rénover, vendre ou changer de stratégie : comment arbitrer ?
Face à l’interdiction de louer un logement classé G, chaque propriétaire bailleur doit évaluer la situation selon ses objectifs patrimoniaux, sa capacité financière et l’état général du bien. Trois options principales s’offrent à lui.
La rénovation énergétique est la voie la plus logique pour les propriétaires qui souhaitent maintenir leur investissement locatif sur le long terme. Elle permet de conserver les revenus locatifs, d’améliorer la valeur verte du bien à la revente et de se conformer aux échéances réglementaires à venir, notamment 2028 pour les F et 2034 pour les E. Les aides publiques rendent cette option accessible à un plus grand nombre de profils.
La vente peut être envisagée par les propriétaires qui ne souhaitent pas engager de travaux lourds, ou dont le bien présente des contraintes techniques importantes. Il faut cependant garder à l’esprit que la valeur des passoires thermiques tend à se déprécier à mesure que les échéances réglementaires approchent. Vendre rapidement peut donc être préférable à attendre 2028 dans certains cas.
Le changement d’usage, par exemple pour une utilisation en résidence principale ou en local professionnel, est parfois évoqué, mais il implique des contraintes juridiques, fiscales et urbanistiques propres à chaque situation. Cette option doit être examinée avec un professionnel avant toute décision.
Pour les propriétaires bailleurs qui souhaitent comprendre l’état réel de leur bien avant d’arbitrer, le bilan technique de l’habitat offre une vision claire des pathologies existantes, des travaux nécessaires et des priorités à engager. Cela permet de prendre une décision éclairée, qu’il s’agisse de rénover ou de vendre.
Aller plus loin avec la rénovation d’une passoire thermique
La passoire thermique et l’interdiction de location 2025 ne sont pas une menace lointaine : elles sont une réalité juridique depuis le 1er janvier 2025 pour les logements classés G. Les propriétaires bailleurs ont tout intérêt à agir sans attendre, que ce soit pour engager des travaux de rénovation énergétique, solliciter les aides disponibles ou réévaluer leur stratégie patrimoniale.
L’Habitat Durable accompagne les propriétaires de maisons anciennes dans la Loire et en Auvergne-Rhône-Alpes à chaque étape de ce parcours, du diagnostic initial jusqu’à la réception des travaux.
FAQ
Un bail signé avant 2025 peut-il se poursuivre normalement pour un logement classé G ?
Oui, un bail en cours signé avant le 1er janvier 2025 peut se poursuivre jusqu’à son terme. Cependant, dès lors qu’il arrive à renouvellement ou à reconduction tacite après cette date, le logement est considéré comme non décent et le locataire peut demander des travaux ou une réduction de loyer.
Le propriétaire risque-t-il une amende s’il loue un logement classé G en 2025 ?
Il n’existe pas d’amende administrative automatique pour le bailleur, mais le locataire dispose de recours significatifs : mise en demeure, saisine du juge, suspension des allocations logement versées par la CAF. Le risque est donc juridique et financier, pas pénal au sens strict.
Un logement classé F est-il encore louable en 2026 ?
Oui, en 2026 un logement classé F peut encore être loué. L’interdiction pour les F n’entre en vigueur qu’au 1er janvier 2028. Toutefois, anticiper les travaux dès maintenant permet de bénéficier des meilleures conditions d’aide et d’éviter l’urgence à l’approche de l’échéance.
Peut-on cumuler MaPrimeRénov’ et l’éco-PTZ pour rénover une passoire thermique ?
Oui, ces deux dispositifs sont cumulables. MaPrimeRénov’ finance une partie des travaux sous forme de subvention, tandis que l’éco-prêt à taux zéro permet de financer le reste à charge sans intérêts. Il est conseillé de passer par un conseiller France Rénov’ pour monter le dossier de financement.
Les logements anciens en pierre ou en pisé sont-ils plus difficiles à rénover pour améliorer le DPE ?
Ces logements présentent des spécificités techniques qui nécessitent une approche adaptée. Une isolation mal choisie peut aggraver les problèmes d’humidité ou dégrader le bâti. Un diagnostic technique préalable est indispensable pour identifier les solutions compatibles avec la structure du bâtiment et garantir la durabilité des travaux.
Qu’est-ce que la valeur verte d’un logement et en quoi la rénovation l’améliore-t-elle ?
La valeur verte désigne le supplément de prix qu’un logement performant sur le plan énergétique peut obtenir par rapport à un bien similaire mais énergivore. Des études montrent que les logements bien classés au DPE se vendent plus facilement et à un meilleur prix. Rénover une passoire thermique contribue donc à préserver, voire à augmenter, la valeur patrimoniale du bien.